Odstąpienie od sprzedaży nieruchomości może „kosztować” sprzedawcę 19% podatku

Sprzedając nieruchomość trzeba być niezwykle ostrożnym w zakresie warunków zapłaty. Nie zawsze nieruchomości są kupowane za gotówkę, najczęściej ich zakupy dokonywane są przy pomocy zewnętrznego finansowania. Sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego i następuje z chwilą jego zawarcia. Akt notarialny stanowi podstawę dokonania zmian własnościowych w księdze wieczystej nieruchomości, a zatem wpisania nowego właściciela przed zapłatą całej ceny. Jeżeli kupujący nie wywiąże się z zapłaty za nieruchomość, a jego kondycja finansowa wydaje się wątpliwa, sprzedający jest w bardzo trudnej sytuacji, ponieważ musi odstąpić od umowy i następnie wytoczyć długi i kosztowny proces o zobowiązanie nabywcy do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu z powrotem na sprzedawcę prawa własności nieruchomość (odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego przejścia własności z powrotem na zbywcę). Na marginesie należy wspomnieć, że zwrot nieruchomości powinien nastąpić w takim stanie, w jakim jest w momencie złożenia oświadczenia o odstąpieniu, przy założeniu normalnej, zwykłej eksploatacji. Gdy pozytywnie zakończy się ten proces sądowy i nieruchomość powróci do sprzedawcy, to przez okres 5 lat będzie on musiał znosić poważne utrudnienie w jej ponownej sprzedaży, ponieważ według Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (interpretacja indywidualna z 17 listopada 2016 r., sygn. IPPB4/4511-1043/16-4/IM) zwrot nieruchomości sprzedającemu w wyniku skutecznego odstąpienia od umowy stanowi jej nabycie w rozumieniu prawa podatkowego. Z tego powodu, ponowna sprzedaż odzyskanej nieruchomości w okresie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odzyskanie nieruchomości, będzie co do zasady opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19%. Jak widać z powyższego, straty wynikające z feralnej transakcji mogą być ogromne, a możliwość dochodzenia odszkodowania od nabywcy tylko teoretyczna. Wyłącznie pomoc dobrego prawnika na etapie przygotowywania sprzedaży pozwoli wyeliminować związane z tego typu transakcją niebezpieczeństwa.